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法官说案例讲法律,详细解释相邻权的“是与非”
楼道共用一扇防火门,你说要打开,我说要关上,该听谁的?涉及到公共空间和邻里关系,如有纠纷该怎么解决呢?这就是大家既熟悉又陌生的“相邻权”问题。审理过多起相邻权相关案件的资深法官日前告诉新快报记者,在解决相邻权纠纷时,邻里之间除了拿起法律武器维权,还要学会互相谅解和退让。
案例1
你要通风和采光我要安稳
“开门所有权”到底属于谁?
先说这两家人吧。在天河区某小区,一层楼就两户,其中一层有两家人,即涂伯和阿国两家。每层的楼道中都有一扇前室防火门,门上装有闭门器,两户人出入都必须经过此门。此外,两户的走火通道处另外有一扇防火门。
这不,就是因为这扇防火门,涂伯和阿国闹得不可开交。阿国一家正对着这道门,他在家时喜欢将门打开,通通风,让家里也亮堂点。而涂伯对此很有意见,他说,根据国家的相关规定,用于疏散的走道、楼梯间和前室的防火门,应具有自行关闭的功能。因此不能人为敞开这扇防火门,而应保持常闭状态。可是,阿国一家也有理由,他们认为,这扇门挡着自家的通风、采光,又不是严格意义上的消防门,其他楼层很多住户也常打开防火门。而且,自己也是偶尔搬东西或通风换气才打开,并非24小时打开。
为此,两家人找来了物管方评理。物管方说不太清楚这扇门的性质,不会干涉此事,保安不会主动开门或关门,开或关由业主决定。
协商不成,涂伯把阿国一家告上了法院,认为被告长期将防火门敞开,对其实施了控制、支配、变相独家占有,侵犯了其“开门所有权”,更造成其寝食难安、疾病加重,要求被告赔偿精神损失1万元。
对此,阿国则辩称,根据我国物权法的规定,不动产的相邻权利人应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理邻里关系。广州夏秋两季温度较高,开门通风并无不当,冬春两季则可以少开或不开,晚上无人进出也可以关闭。他还说,长年累月关闭防火门并没有好处,公共通道一团黑暗有治安隐患,不通风也易滋生病菌,住户手提重物时出入开门不便……总之,被告认为,打开防火门一段时间是对相邻权的合理适用,并没有侵犯涂伯的合法权益。
评点
擅开防火门不对,但未必要罚
法院经审理认为,涉案之门并不属于原告、被告任何一方,它是大楼的公共设施,住户应当按照其正常使用功能进行合理使用,双方应当根据生活出入方便的合理需要开启或关闭这扇门。涂伯主张的“开门所有权”缺乏法律依据,他称阿国一家将涉案之门24小时敞开也缺乏充分证据,故对其据此提出的索赔要求不予支持。最后,法院驳回了涂伯的所有诉求。
主审该案的法官蔡培娟告诉新快报记者,在该案中,经咨询消防部门,涉案之门为第二道防火门,一般要求关闭。这扇门应按照本来的性质使用,阿国一家偶尔打开的确不对,但未必构成侵害,更不需要赔偿。
案例2
天台装基站带来噪音热浪
顶楼业主要求拆设备赔偿
无独有偶。2005年,市民阿光购买了位于白云区某小区一栋7层楼房的顶楼,并用于出租。在购买前,阿光便被告知顶楼天台安装了信号基站及散热器,但他没在意。不久,阿光发现,天台上的设备导致其房间噪音较大且非常闷热,房子频频遭租客退租。
其后,阿光了解到,这处基站为某通讯公司设置,该公司在小区4楼租了一套房子做机房。而且,该公司在相邻楼房的天台也安装了基站和散热器,只是增设了隔音墙以解决噪音和热气问题。
就此,阿光认为该通讯公司在公共空间设置经营性装置,并未经过所有物权人同意,构成侵权。他要求该公司拆除基站等设备,并赔偿其2005年至今的房租收入损失共计48万余元。
评点
违章未必要拆除,但必须补偿
法院经审理认为,根据相关司法解释,建筑单位或其他人擅自占用、处分业主的共有部分、改变其使用功能或进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状或赔偿损失的,法院应予以支持。
不过,在该案中,该通讯公司曾提出过解决方案,且该方案经实际使用测试证实具有一定的可行性,故认为阿光所遭受的损害并非必须通过拆除设施恢复原状的方式来解决。另外,涉案房屋是否正常出租受多种因素影响,该通讯公司的占用并不必然导致涉案房屋空置,故酌情认定涉案房屋因此受到影响的租金价格为1500元,补偿金额从其提供证据证明该房实际使用的2009年开始计算。
说法
只要不违法违规
行使相邻权多靠协商解决
主审上述案件的法官是广州市中院房产庭的资深法官蔡培娟,她多年来审理了多起有关不动产相邻权等周边关系的案件。她告诉新快报记者,之前还办过一个案子,一名男子为了防盗,在自家楼道装了2个摄像头,被其邻居强烈反对。邻居认为其中有一个摄像头对着其家门口,侵犯了其个人隐私,随后将该男子告上了法庭。
对此,该男子表示,自己装摄像头只是为了防盗,并非窥探隐私。在诉讼过程中,他拆除了其中一只摄像头,仅留下自家门口的一只。但邻居仍投诉,称这只摄像头会360度旋转,仍会导致自己的隐私外泄。
法官经现场走访发现,保留下来的摄像头已经用胶水固定无法旋转,其摄像区域仅为男子家门口及过道。法院认为,过道属于公共区域,并非针对个人,因此无需再行拆除。
蔡培娟说,现实生活中,不少居民都希望警方能多装摄像头,这对打击犯罪等很有帮助。同时,警方及物业公司也对个人安装摄像头持鼓励态度,只是需要注意的是,自行安装摄像头一定不能侵犯其他人的隐私,最好能告知或征得邻居同意。
蔡培娟向新快报记者表示,在行使相邻权时,在不违反强制性规定的情况下,邻里间应互谅互让,有什么事协商解决。不少业主主张相邻权所依据的物权法也明确规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系等。
